LOI MALRAUX

Entré en vigueur en 1962, le dispositif Malraux propose une réduction d’impôt aux investisseurs réalisant des travaux d’envergure sur des immeubles implantés en zone d’urbanisme protégée. Encourageant l’entretien et la préservation du patrimoine architectural et historique français, il s’adresse avant tout aux contribuables fortement fiscalisés et disposant d’une enveloppe financière conséquente. L’avantage fiscal ne doit toutefois pas occulter les inconvénients de la loi Malraux !

Qu’est-ce que la loi Malraux ?

Durant les années 60, la France fait face à une bétonisation galopante des zones urbaines. De nombreux immeubles remarquables implantés dans les centres-villes historiques sont ainsi détruits pour laisser place à des ensembles plus modernes et fonctionnels. Une situation dont s’est ému le ministre de la Culture de l’époque, André Malraux.

Il propose ainsi de créer des zones d’urbanisme protégées dans lesquelles les travaux sur le bâti doivent au préalable être autorisés par l’autorité locale compétente : préfecture ou mairie. La commune de Sarlat est la première à faire l’objet d’une classification en secteur sauvegardé.

Autre mesure mise en œuvre par la loi Malraux : une déduction fiscale des dépenses engagées au titre des travaux, dans le but d’inciter les contribuables à investir dans les immeubles en zone sauvegardée. Elle sera remplacée par une réduction d’impôt en 2009, qui permet à l’investisseur de diminuer sa facture fiscale, voire de créer un déficit foncier.

À noter que l’investissement peut se faire en direct ou indirectement, via l’acquisition de parts sociales d’une SCPI Malraux. Dans cette hypothèse, seuls les fonds affectés aux dépenses de travaux font l’objet d’une réduction fiscale, à l’exclusion des dépenses engagées pour l’achat des titres.

Les avantages fiscaux du dispositif Malraux ?

En contrepartie de travaux de rénovation portant sur un ensemble immobilier spécial et d’un engagement de mise en location de 9 ans, la défiscalisation Malraux vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt, calculée sur le montant des dépenses engagées. Son taux diffère selon la zone d’implantation du bien : site patrimonial remarquable (SPR) simple, couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé, ou quartier ancien dégradé (QAD).

  • Si vous investissez dans un bien immobilier situé dans un quartier ancien dégradé (QAD) ou présentant un fort taux d’habitats dégradés, un SPR couvert par un PSMV ou un quartier du nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU), alors le taux applicable est de 30 % ;
  • Si vous investissez dans un immeuble situé en SPR n’ayant pas fait l’objet d’un PSMV approuvé, alors le taux de réduction est de 22 %.
    • Le dispositif Malraux n’est pas intégré dans le calcul du plafonnement des niches fiscales. Toutefois, la réduction d’impôt est plafonnée. Vous pouvez défiscaliser au maximum 400 000 € de frais de travaux, sur une durée de 4 ans, à compter de la demande de permis de construire ou de la souscription des parts dans une SCPI Malraux.
    Si la réduction d’impôt est supérieure à l’impôt dû, alors vous pourrez la reporter pendant les trois années suivantes, en suivant la règle d’antériorité. La réduction la plus ancienne est ainsi la première à être reportée.

    Comme de nombreux dispositifs de défiscalisation, la loi Malraux prévoit un engagement de mise en location effective et continue. Auparavant, il était de 6 ans, mais a été porté à 9 ans en 2009. Le locataire doit rentrer dans les lieux au maximum 12 mois après l’achèvement des travaux. S’il donne congé, il convient d’en rechercher immédiatement un autre pour le remplacer. Vous disposez en effet d’un délai de 12 mois pour la relocation.
    Le logement doit être proposé en location vide, puisque les recettes locatives doivent être comptabilisées dans la catégorie des revenus fonciers. C’est un inconvénient de la loi Malraux : il n’est pas possible de placer votre investissement sous le statut LMNP ou LMP.