DEFICIT FONCIER

Mettre un logement nu en location signifie percevoir des loyers à déclarer dans la catégorie des revenus fonciers.

Principe

Tout propriétaire d’un bien immobilier loué vide (maison, appartement, garage, parking, terrain…) produisant des revenus directs ou indirects (SCI, SCPI, OPCI, …), est imposable au titre des revenus fonciers.

Régime micro foncier

Il concerne tout bailleur qui déclare 15 000 € maximum de revenus fonciers bruts par an (hors dispositif spécifique tel Robien ou Borloo). Dans ce cas, le bailleur bénéficie d’une déduction forfaitaire qui s’élève à 30 %. C’est l’administration fiscale qui se charge d’appliquer l’abattement.

Régime réel

  • Tout investisseur déclarant plus de 15 000 € de loyers bruts par an (ou éligible au micro foncier mais préférant opter pour ce régime).
  • Les charges réelles sont déductibles des loyers : Travaux d’entretien et de réparation, travaux d’amélioration, frais de gestion et d’administration du bien.
  • Les intérêts d’emprunt, les impôts fonciers, les provisions sur charges de copropriété sont également à retrancher du revenu foncier.

    • Déficit foncier

    Sous le régime réel des revenus fonciers, le déficit foncier constaté peut être déduit du revenu global (le fisc considère le foyer fiscal), dans la limite de 10 700 € par an (hors intérêts d’emprunt).

    La part de déficit généré par les intérêts d’emprunt ne peut s’imputer que sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

    Qu’est-ce que le déficit foncier ?

    Un propriétaire d’un bien immobilier mis en location se trouve en déficit foncier lorsque les charges qu’il supporte sont plus importantes que les loyers qu’il perçoit. Ce mécanisme permet de réduire de manière considérable le montant des revenus fonciers imposables. Le plafond de déduction du déficit foncier est imputable sur le revenu global a été élevé, par la loi Elan, à 15 300 € en présence d’un déficit “Périssol” ou, à compter de l’imposition des revenus perçus en 2019, “Cosse ancien”. Dans les autres cas, il reste plafonné à 10 700 € par an.

    Pour pouvoir faire du déficit foncier, le propriétaire doit respecter certaines conditions :

  • Le bien doit être loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit foncier. Si vous réalisez un déficit en 2023, vous devez louer le bien concerné jusqu’en 2026.
  • Les travaux déductibles des revenus fonciers doivent être payés dans l’année en cours et concernent uniquement les travaux d’amélioration et les travaux de réparation et d’entretien.

    • Si le déficit foncier n’excède pas 10 700 euros, mais que votre revenu global est insuffisant pour l’absorber, l’excédent est déductible de vos revenus globaux les six années suivantes. Enfin, votre déficit foncier ne peut être imputé que sur des revenus soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu (et non sur des revenus soumis à un taux forfaitaire).

    Article 156 du code général des impôts (CGI)

    “Les déficits fonciers afférents aux immeubles urbains ou ruraux et qui résultent de dépenses autres que les intérêts d’emprunt sont déductibles du revenu global dans certaines limites et à condition que l’immeuble concerné soit donné en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit sur le revenu”.

    Le déficit foncier doublé de 2023 à 2025

    À la suite de la loi Climat et des différentes mesures adoptées par le Gouvernement, afin d’inciter les bailleurs à rénover leurs biens locatifs, les députés ont validé le doublement du plafond du déficit foncier. Ce doublement est adopté dans le cadre du second projet de loi de finances rectificative pour 2022.

    En effet, les passoires thermiques sont au centre des préoccupations gouvernementales. La loi Climat et résilience de 2021 a notamment acté l’interdiction progressive de location des passoires thermiques, qui a débuté par l’impossibilité pour les bailleurs de réviser le loyer des logements dont le DPE est classé F ou G depuis août 2022.

    Pour permettre aux propriétaires-bailleurs de faire face aux travaux de rénovation énergétique et les inciter à sauter le pas, le déficit foncier a vu son plafond passer de 10 700 € à 21 400 € par an. Les investisseurs pourront ainsi déduire plus de dépenses, sous deux conditions :

  • Les dépenses doivent être réalisées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025 ;
  • Elles doivent porter sur la rénovation énergétique du logement ;
  • Faire sortir le logement de la catégorie des passoires thermiques (DPE classé F ou G)